Hệ Lụy Lâu Dài Từ Việc Bỏ Cọc Đất Đấu Giá Tại Thủ Thiêm

Theo các chuyên gia, việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm với giá quá cao rồi lại chấp nhận bỏ cọc gây ảnh hưởng lâu dài rất lớn tới không chỉ thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh mà còn trên cả nước.

Mới đây, Tập đoàn Tân Hoàng Minh xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh). Doanh nghiệp sẽ chấp nhận chịu mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này theo quy định của pháp luật về việc đấu giá tài sản công.

Tập đoàn Tân Hoàng Minh xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất 3-12 tại Thủ Thiêm.

Trước đó, ngày 10/12/2021, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng thầu lô đất 3 – 12 có diện tích 10.060m2 ở Thủ Thiêm, với giá 24.500 tỷ đồng (tính ra hơn 2,4 tỷ đồng/m2) và đã đặt cọc 588,4 tỷ đồng. 7 ngày sau đó, Tân Hoàng Minh đã ký hợp đồng mua bán với các cơ quan chức năng TP. Hồ Chí Minh.

Nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh

Đánh giá về những tác động của việc bỏ cọc lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh – Giảng viên cao cấp (Học viện Tài chính) cho biết, việc bỏ giá cao làm ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản tại Thủ Thiên nói riêng và TP. Hồ Chí Minh nói chung, vì mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao.

Trong những ngày vừa qua, những người bán đất Thủ Thiêm đã tăng giá từ 30 – 40%, thậm chí có nơi đến 60%, đẩy thị trường bất động sản nơi đây đóng băng. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, khiến người mua và người bán đều có tâm lý lắng nghe nhiều hơn, khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, không có giao dịch, gây ra nhiều hệ lụy.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, sau đợt này, dự báo thị trường bất động sản tại Thủ Thiêm sẽ giảm, nhưng sẽ không về mặt bằng giá cũ trước đây, mà sẽ thiết lập một bằng giá mới cao hơn.

Lý giải về lý do doanh nghiệp đấu giá cao, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích, có nhiều lý do, thứ nhất, doanh nghiệp đẩy giá lên thông qua đó đẩy giá thị trường. Họ có thể mua và bán những mảnh đất xung quanh đó, giá đất tăng bù thừa so với mức cọc. Thứ hai, họ cũng có thể có bài toán với đối tác là những người muốn mua mảnh đất đó, làm lỡ nhịp của nhà đầu tư khác.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, kết quả trúng đấu giá 4 lô “đất vàng” ở Thủ Thiêm có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, gây bất lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Theo ông Châu, đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” tại TP. Hồ Chí Minh. Đồng thời, việc giá trúng đấu giá trên có thể gây khó cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố.

Cần siết lại các quy định đấu giá

Để tránh những hệ lụy cho thị trường bất động sản, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cơ chế đấu giá cần xem xét lại, có thể rút ngắn lại thời gian đặt cọc hiện theo quy định tới 90 ngày. Đồng thời, với mức đặt cọc 20% đã ổn chưa? Cần thiết tăng mức đặt cọc lên để doanh nghiệp không dám bỏ cọc. Bên cạnh đó, xem xét tính điểm các doanh nghiệp nào hủy cọc cần phải có biện pháp như lần sau không cho doanh nghiệp đó tiếp tục đấu giá. Chúng ta không nên chỉ dừng lại trong việc hủy cọc rồi mất cọc. Bởi hủy cọc mất mỗi tiền cọc nhưng họ có thể bán được nhiều lô đất lời hơn.

Còn theo ông Châu, Luật Đấu giá 2016 quy định “phải nộp tiền đặt trước”, với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư “trả giá” tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với “giá khởi điểm của tài sản đấu giá”. Nhất là đối với cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như trường hợp đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư, để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của nhà đầu tư.

Do thiếu các quy định pháp luật nên Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP. Hồ Chí Minh đã ban hành “Quy chế cuộc đấu giá tài sản” yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện cam kết bằng văn bản, trong đó có cam kết không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác và các cam kết để chứng minh năng lực tài chính.