Vượt qua những tác động tiêu cực của đại dịch Covid, năm 2021 đánh dấu một trong những năm bùng nổ của thị trường bất động sản. Nhiều người lo ngại rằng đó chỉ là một cơn sốt đất ảo như một quả bong bóng có thể nổ tung bất cứ khi nào thế nhưng, với những nhà đầu tư lão luyện, họ cho rằng đó là những dấu hiệu của sự tăng trưởng nhanh nhóng và vững chắc của thị trường bất động sản.
NỘI DUNG BÀI VIẾT
Nguyên nhân dẫn tới cơn sốt đất 2021
Chia sẻ tại buổi tọa đàm “Giải mã cơn sốt đất” sáng 9/4, ông Lê Văn Bình – Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, nhìn từ góc độ nhà quản lý, các “cơn sốt” đất thường có chu kỳ 10 năm 1 lần và trải qua mỗi lần như vậy lại tạo lập một mặt bằng giá mới, gây không ít khó khăn cho các nhà đầu tư khi muốn tiếp cận đất đai.
Tọa đàm “Giải mã cơn sốt đất”
Tại buổi tọa đàm, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân của “cơn sốt” đất đến từ nhiều yếu tố, điển hình như thông tin quy hoạch, chu kỳ chuyển động của bất động sản hay xu hướng đầu tư,…
Nói về nguyên nhân của “cơn sốt” đất lần này, ông Bình cho rằng có nhiều yếu tố cộng hưởng tác động. Theo ông Bình, đầu tiên là do quy hoạch. Trước đây khi chưa có Luật Quy hoạch, các quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương với các kỳ khác nhau được ban hành. Nhưng lần này có Luật Quy hoạch, các địa phương và Trung ương đồng bộ thống kê hiện trạng để hoạch định ra các kịch bản cho tương lai. Do đó, khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bản thảo, người dân sẽ có tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch.
Thứ hai, theo Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển là vấn đề tài chính. Do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, có nhiều ngành nghề đã chịu ảnh hưởng nặng nề dẫn đến việc lãi suất ngân hàng giảm xuống thấp, dòng tiền sụt giảm. Vì thế, người dân thay vì gửi tiền tiết kiệm sẽ chuyển sang tìm kiếm các kênh đầu tư khác sinh lời hơn. Trong khi đó, năm qua bất động sản và chứng khoán là 2 lựa chọn thu hút nhiều người đầu tư nhất.
Cùng quan điểm với ông Bình, ông Trần Ngọc Minh – Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Sở xây dựng Hà Nội) cũng nhận định việc “sốt đất” hiện nay do một số nguyên nhân: Theo chu kỳ, xu hướng đầu tư của dòng tiền và quy hoạch.
Đánh giá thực tế tại Thủ đô Hà Nội, ông Minh chỉ ra rằng, năm 2021 là năm đầu tiên thực hiện nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ 17 và Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, trong đó chỉ tiêu về phát triển nhà ở, cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân… Thành phố xây dựng kế hoạch và công bố hàng loạt quy hoạch sẽ triển khai trong giai đoạn 2021 – 2025. Từ những thông tin như vậy, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các khu vực có định hướng phát triển đô thị.
Định hướng phát triển đô thị
Mỗi lần “sốt đất” đều sẽ để lại những hệ lụy rất lớn cho việc điều hành kinh tế xã hội, kể cả khi giá đất giảm thì cũng neo lại ở một mặt bằng giá mới.
Lấy dẫn chứng từ việc thông tin các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức chuẩn bị lên quận, ông Minh phân tích việc đầu tư bắt đầu từ giai đoạn khởi điểm nên nhiều người đổ vào đầu tư và trở thành nguyên nhân đẩy giá đất lên cao.
“Trong thời gian vừa qua, việc hoàn chỉnh đồ án quy hoạch mới được phê duyệt. Do vậy, giá đất được đẩy lên cao nhất trong thời gian qua là đất ở nông thôn, đất vườn – ao, đất lâm nghiệp,… Có những nơi tăng lên 100%. Đột biến tăng 200% nhưng rất ít” – ông Minh chia sẻ.
Cũng theo ông Minh, nhiều thông tin chỉ ở mức độ rò rỉ thì ngay lập tức, giá đất đã được đẩy lên rất cao.
Nhìn nhận từ góc độ quy hoạch, KTS Phạm Thanh Tùng – Chánh văn phòng hội KTS Việt Nam đặt vấn đề vì người dân không hiểu quy hoạch là phải có từ quy hoạch tổng thể đến quy hoạch phân khu, người dân không hiểu, lơ mơ về quy hoạch nên dẫn tới những vấn đề bất cập. Ông Tùng nêu ví dụ như việc quy hoạch sân bay thì nhiều cái chỉ là dự kiến hoặc mới nằm trên bản thảo. Khi quy hoạch chưa công khai, mới chỉ rò rỉ thông tin mà đã bắt đầu có sự hỗn loạn. Nhiều nhà đầu tư, môi giới xuất hiện, căng biển, rao bán mảnh đất không phải của mình. Hay như việc chúng ta đang làm là quy hoạch phân khu sông Hồng chưa có quy hoạch chi tiết nhưng nhiều người dân đã mua bán đất ở ven sông Hồng.
Đề xuất hình sự hóa hành vi “thổi giá đất”
Nhìn từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước và đất đai phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, cứ qua mỗi lần “sốt đất” sẽ để lại những hệ lụy lớn cho việc điều hành kinh tế xã hội.
“Kể cả khi giá đất giảm thì cũng neo lại ở một mặt bằng giá mới. Do đó, khi thu hồi mặt bằng quy hoạch để phát triển kinh tế xã hội, nhà nước phải bỏ ra lượng ngân sách lớn hơn vì người dân đòi hỏi phí bồi thường cao hơn, đồng thời các nhà đầu tư cũng phải bỏ ra lượng tiền lớn hơn để đầu tư vì giá cho thuê đất tăng. Những điều đó làm cản trở sự phát triển kinh tế xã hội. Tôi không phủ nhận việc giá đất không cần tăng, tuy nhiên việc tăng cần tăng trong khuôn khổ phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội” – ông Bình nhấn mạnh.
Theo luật sự, cần phải xem xét bổ sung vào Bộ luật hình sự hiện hành quy định về hình sự tội “thổi phồng giá đất”.
Từ phía Sở xây dựng Hà Nội, ông Minh cho biết hiện nay Hà Nội ưu tiên phát triển dự án nhà ở xã hội. Để giải quyết tổng thể chúng ta cần minh bạch thông tin, có sự định hướng, chỉ đạo của chính quyền và định hướng dư luận từ báo chí.
Nêu ý kiến về biện pháp chặn cơn sốt đất đang diễn ra ở nhiều địa phương, KTS Phạm Thanh Tùng nhận định để ngăn chặn “sốt đất” trước hết cần công khai quy hoạch, phải họp báo nghiêm túc để công khai thông tin. Định hướng thông tin rất quan trọng. Theo ông Tùng, giá đất ảo nhưng số tiền bỏ ra là thật, lợi nhuận từ đất vô cùng lớn, cùng với đó trách nhiệm của chính quyền cũng phải được nâng cao.
“Khi thấy sai cần chấn chỉnh, xử lý ngay chứ không để tình trạng xây dựng trái phép tràn lan để mua bán bất hợp pháp” – ông Tùng nói.
Luật sư Trần Thanh Quyết cho rằng cần phải xem xét bổ sung vào Bộ luật hình sự hiện hành quy định về xử tội “thổi giá đất”. Theo Luật sư Quyết, quy định về tội đầu cơ (Điều 196) hiện nay không còn phù hợp để điều chỉnh những vấn đề phát sinh trên thực tế như tình trạng sốt đất hiện nay. Đồng thời, theo luật sư cần bổ sung quy định chặt chẽ về điều kiện hành nghề môi giới bất động sản.
>> Tìm hiểu thêm: 3 Lý Do Bất Động Sản là Cơ Hội “Vàng” Cho Các Nhà Đầu Tư
Nhận định chuyên gia: cơn sốt đất 2021 là bước tăng trưởng vững chắc của thị trường
Bên cạnh những hành vi thổi giá đất để chuộc lợi cá nhân cực kỳ đáng lên án thì cơn sốt bất động sản 2021 được những chuyên gia dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản đánh giá không phải ảo mà là cơn số thực dựa trên những luận điểm vững chắc:
Các chuyên gia cũng nhận xét, kết thúc mỗi đợt bùng phát dịch, thị trường bất động sản luôn có sự phục hồi nhanh chóng. Cuối năm 2020, đầu năm 2021 – khi đợt dịch lần thứ 3 được kiểm soát, thị trường bất động sản cũng chứng kiến cơn sốt đất diễn ra trên diện rộng ở hầu hết các địa phương trên cả nước và chỉ “hạ nhiệt” khi có sự vào cuộc của các bộ, ngành, địa phương.
Bởi vậy, dù thị trường gặp khó khi đối mặt với làn sóng COVID-19 lần thứ 4 nhưng nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn lớn. Thị trường sẽ tiếp tục bật trở lại sau thời gian bị nén. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung cũng khiến thị trường nóng lên khi xã hội quay trở lại cuộc sống bình thường mới.
Cơn sốt đất 2021 mang lại những tác động tích cực nhiều hơn tiêu cực tới thị trường bất động sản
Trong khi đó, do ảnh hưởng của dịch bệnh, tiến độ thi công chậm, quá trình cấp phép xây dựng cho các dự án cũng bị kéo dài… khiến thị trường ngày càng hiếm dự án chất lượng với đầy đủ pháp lý. Bối cảnh cầu cao hơn cung cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá mặt bằng chung các phân khúc trên thị trường bất động sản nhích lên.
Hiện Chính phủ đang thúc đẩy mạnh hoạt động đầu tư công với việc phát triển hàng loạt công trình hạ tầng cũng là một trong những động lực khiến nhà đầu tư có thể kỳ vọng yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng tốt trong thời gian tới . Đặc biệt, sau mấy đợt “sốt đất” vừa qua, tâm lý nhà đầu tư chuyên nghiệp đã vững vàng hơn, có thêm những phương án dự phòng thích hợp.
Giám đốc CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, câu chuyện “sốt đất” không phải mới mà luôn diễn ra, hết đợt này sẽ hình thành đợt khác theo nhịp đập thị trường. Thực tế suốt thời gian dài qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều lần sốt đất. Do đó, việc lặp lại tình trạng này cũng là hiện tượng bình thường; thậm chí, “sốt đất” sẽ luôn phổ biến tại những khu vực đang có xu hướng phát triển hoặc khu vực đang phát triển về hạ tầng hay có quy hoạch mới.
Trong thời kỳ bình thường mới, các dự án bất động sản sẽ tiếp tục bung ra sau thời gian kìm nén
Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, khi độ phủ vaccine tiếp tục gia tăng, mọi hoạt động xã hội sẽ cơ bản quay trở lại bình thường. Khi nhu cầu đầu tư bất động sản còn cao thì tình trạng “sốt đất” sẽ tiếp tục diễn ra. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất trong việc đưa thị trường bất động sản quay trở lại quỹ đạo phát triển nằm ở yếu tố tâm lý. Các chủ đầu tư cũng phải tính toán lại thời điểm công bố các dự án để kinh doanh khi nhu cầu, thu nhập của khách hàng đã thay đổi sau thời gian dịch bệnh.
Thực tế cũng ghi nhận, thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá và không có dấu hiệu giảm. Do đó, tình trạng tăng giá đất hay “sốt đất” ở một số khu vực giá đất đang thấp vẫn có thể xảy ra. Tiến sỹ Đinh Thế Hiển nhận xét, ở bất cứ lĩnh vực nào, sự tăng trưởng cũng sẽ đạt đến ngưỡng bão hòa, có thể diễn biến theo chu kỳ hoặc tính chất của lĩnh vực đó.
>> Tìm hiểu thêm: Các Yếu Tố Làm Tăng Giá Nhà Bất Chấp Tác Động Của Dịch Covid-19