Nhìn Lại Chu Kỳ Bất Động Sản, Tìm Ra Cơ hội Đầu Tư Thời “Bình Thường Mới”

Trong Nguy có Cơ – Giữa biến động bởi đại dịch Covid-19, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã phát hiện ra trong Nguy (Nguy hiểm) có Cơ (Cơ hội) đầu tư hiếm có, gần 10 năm mới xuất hiện 1 lần trong chu kỳ bất động sản.

Đi qua giai đoạn 2020 – 2021 dưới sự tác động của dịch Covid-19, nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng đã chịu những tác động chưa từng có tiền lệ.

Để nhìn nhận xu hướng của thị trường bất động sản sau Covid-19, tìm ra đâu là thời điểm “xuống tiền” tốt, trước tiên, người mua BĐS có thể nhìn lại quá trình lịch sử, các nguyên nhân tác động đến chu kỳ tăng giảm đó. Từ đây, người mua sẽ có thêm góc nhìn sâu, góp phần cho quyết định đầu tư tương lai hiệu quả.

Nhìn lại chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 30 năm

Tính từ năm 1993, thị trường bất động sản VN đã trải qua 4 đợt sốt đất và 3 đợt đóng băng. Mỗi chu kỳ sốt đất – đóng băng ở Việt Nam thường kéo dài từ 7 đến 8 năm và chịu tác động của các yếu tố khác nhau:

Chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 30 năm vừa qua

Bảng biểu các tác động vào chu kỳ bất động sản

Phân tích 2 yếu tố tác động lớn vào chu kỳ

Trong danh sách các vấn đề tác động đến chu kỳ BĐS ở bảng trên, có 2 yếu tố đáng quan tâm, tác động nhiều đến sự tăng giảm trong chu kỳ BĐS:

• Yếu tố 1: Tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô (trong đó, lãi suất cho vay là một trong những yếu tố quan trọng)

Có thể thấy sự tương đồng khi nhìn vào chính sách điều hành nền kinh tế vĩ mô của nhà nước đối với thị trường BĐS. Khi chính sách điều hành vĩ mô ổn định, sự tăng trưởng kinh tế đất nước cũng ổn định theo. Từ đó, thu nhập của người dân cũng được cải thiện, mua bán sôi động hơn, và dẫn tới thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS.

Các yếu tố định lượng để đo lường chính sách kinh tế vĩ mô như:

• Chỉ số tăng trưởng GDP
• Chỉ số lạm phát
• Vốn đầu tư nước ngoài
• Tăng trưởng tín dụng
• Lãi suất cho vay
• Các yếu tố khác.v.v….

Trong đó, lãi suất là một yếu tố quan trọng có tác động đến toàn nền kinh tế nói chung, bao gồm thị trường BĐS.

Lãi suất cho vay là yếu tố đáng quan tâm, bởi khi nhắc tới chính sách kinh tế vĩ mô, nếu chỉ xét đến tăng trưởng kinh tế (GDP), sẽ chưa giải thích được đầy đủ về các chu kỳ BĐS. Đơn cử, vào năm 1995, chỉ số GDP tăng nhưng thị trường BĐS lại giảm.

Ngược lại, BĐS có hiện tượng tăng giá cao trong giai đoạn từ quý 2/2020 đến nay – trong khi tăng trưởng kinh tế của Việt Nam lại giảm do ảnh hưởng Covid-19.

Mặt khác, xét đến yếu tố lãi suất cho vay khi quan sát cả 3 lần thị trường đóng băng trong chu kỳ BĐS, đều ít nhiều có dấu ấn của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm liền trước đó.

Đối với giai đoạn sốt đất (giai đoạn 2014-2018 và 2020-2021), lãi suất thấp vào các thời điểm này đã góp phần tạo các cơn sốt đất.

• Yếu tố 2: Các yếu tố về chính sách pháp luật của Nhà nước đối với thị trường BĐS. 

Nhìn nhận lại chu kỳ 30 năm qua, mỗi lần nhà nước ban hành các quy định, chính sách liên quan đến đất đai thì thị trường BĐS sẽ thường có sự tác động lớn. Điển hình, cơn sốt đất đầu tiên xuất hiện vào năm 1993 khi Quốc hội thông qua Luật đất đai 1993, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.

Tương tự, Nghị định 181/2004 chấm dứt việc “phân lô bán nền” có tác động đến chu kỳ đóng băng BĐS trong giai đoạn 2003 – 2006.

Cơ hội đầu tư bất động sản trong thời kỳ bình thường mới

Dựa vào những bài học từ chu kỳ lịch sử BĐS 30 năm qua, chúng ta có thể nhìn nhận xu hướng thị trường bất động sản trong tương lại thông qua phân tích các yếu tố tác động đáng quan tâm nhất. Khi am hiểu những yếu tố này, góp phần giúp người mua BĐS có thể lựa chọn cho mình thời điểm và cơ hội đầu tư bất động sản một cách hiệu quả và khách quan nhất.